Investeren in eigen bedrijfspand

In de huidige markt is het investeren in en financieren van eigen vastgoed bepaald geen sinecure. Mocht je wel de mogelijkheden hebben om te investeren in een eigen bedrijfsruimte, dan is het de vraag wie er gaat investeren. Jij als dga? Het bedrijfspand komt dan op je naam te staan. Of kun je beter kiezen voor een investering vanuit de bv?

Let op! Investeren vanuit privé of vanuit de bv wordt fiscaal verschillend behandeld. Wat in jouw situatie het voordeligst is, kunnen wij je voorrekenen.

Op naam van de bv

De keuze om het eigen bedrijfspand vanuit de bv aan te houden, wordt naast de fiscaliteit ook bepaald door de aanwezige bedrijfsrisico’s en jouw toekomstplannen. We zien vaak dat het bedrijfspand wordt afgezonderd van de risico’s van de onderneming. Zeker als het pand tevens dient als beleggingsobject, bijvoorbeeld als belegging van reeds opgebouwde pensioengelden in eigen beheer. Vanuit de bv wordt het pand vervolgens verhuurd aan de werkmaatschappij. De huuropbrengsten – na aftrek van onder meer afschrijvingen en financieringskosten – zijn als winst onderworpen aan de heffing van vennootschapsbelasting. Een latere verkoopwinst of -verlies bij verkoop behoort eveneens tot de fiscale winst.

Tip! Het onderbrengen van het bedrijfspand in een aparte bv maakt een toekomstige bedrijfsoverdracht gemakkelijker te structureren en te financieren.

Op naam van de dga

Kies je ervoor om vanuit privé te investeren in een pand en verhuur je dit privépand aan jouw bv, dan valt het pand onder de terbeschikkingstellingsregeling (TBS-regeling). De huurinkomsten, afschrijvingen en exploitatielasten alsmede boekwinsten en verliezen op het pand behoren tot jouw box 1-inkomen. Let wel:  ben je gehuwd en behoort het pand tot de algehele of beperkte gemeenschap van goederen, dan wordt dit box 1-inkomen voor 50/50 aan jou en je echtgen(o)t(e) toegerekend.

Voor de hoogte van de fiscaal aftrekbare afschrijvingslasten moet je rekening houden met een beperking. Dat geldt ook als de bv het bedrijfspand aanhoudt. Afschrijving is niet meer mogelijk als de boekwaarde van het pand de bodemwaarde heeft bereikt. Deze bodemwaarde is in de meeste gevallen 50% van de WOZ-waarde van het pand.

Let op! Vanaf 1 januari 2019 wordt in de vennootschapsbelasting de afschrijving op een pand beperkt tot 100% van de WOZ-waarde. Voor een recent in eigen gebruik genomen pand waarop al vóór 1 januari 2019 is afgeschreven, geldt een overgangsregeling van maximaal drie boekjaren. Stel, een pand is in juli 2018 in gebruik genomen, dan gelden in 2019, 2020 en 2021 nog de bestaande afschrijvingsregels van 2018.

Tip! Onder de TBS-regeling worden de opbrengsten weliswaar belast tegen het progressieve IB-tarief tot maximaal 51,95%, effectief is dit voor de dga maar 45,72%. Je profiteert namelijk van de TBS-vrijstelling van 12% (2018)!

Geldleningen

Iedere transactie tussen jouw en de bv moet zakelijk verlopen. Dat geldt ook voor de geldverstrekking tussen de dga en de bv. Denk hierbij aan een schriftelijke leningsovereenkomst met daarin in ieder geval een aflossingsschema en een reëel rentepercentage. Bovendien moeten er zekerheden zijn gesteld. Om te beoordelen of de overeenkomst zakelijk is, moet hij zichzelf afvragen of jij of de bv een dergelijke leningsovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden ook zou zijn aangegaan met een onafhankelijke derde.

Tip! Heb je al een leningsovereenkomst, laat deze dan regelmatig door ons checken. Zo ben je er zeker van dat alles nog steeds in orde is.

Lenen aan de bv

Leen je geld aan jouw bv, dan is de zakelijke rente die de bv aan jouw betaalt als bedrijfslast aftrekbaar in de vennootschapsbelasting. Jij zelf krijgt te maken met de TBS-regeling. Dat betekent dat de rente op de geldlening in box 1 progressief is belast. Ook hiervoor geldt de TBS-vrijstelling van 12%. Wordt er een onzakelijk hoge rente afgesproken? Dan wordt voor de aftrekbare rente (bij de bv) en de belastbare rente (bij de dga) uitgegaan van een normale zakelijke rente. Het meerdere, niet-zakelijke voordeel wordt mogelijk gezien als een vermomde winstuitdeling en is bij jouw belast in box 2 (aanmerkelijk belang) en bij de bv (als verkapt dividend) niet aftrekbaar.

Lenen van de bv

Leen je geld van jouw bv, dan kunt je dit doen in jouw hoedanigheid als werknemer of als aandeelhouder. Het is belangrijk om dit van tevoren vast te stellen, omdat de fiscale gevolgen in beide situaties anders zijn.

Let op! Voorkom bij het lenen dat de bv in financiële problemen kan komen. De bv moet aan haar (betalings)verplichtingen kunnen blijven voldoen. Dit is van nog groter belang als de bv ook een pensioen of stamrecht in eigen beheer heeft.

Bij een personeelslening, je leent in jouw hoedanigheid als werknemer, kan sprake zijn van een rentevoordeel. Dat is het geval als je geen of minder rente betaalt over de lening dan bij een kredietverlener. Het rentevoordeel vormt voor de waarde in het economische verkeer belastbaar loon. Deze waarde kun je bepalen door de rente van verschillende banken te vergelijken. Het belaste rentevoordeel kan worden opgenomen in de ‘vrije ruimte’ van de werkkostenregeling.

Er is een uitzondering als je de personeelslening gebruikt voor de eigen woning. Het rentevoordeel van een dergelijke lening moet tot je belastbaar loon worden gerekend. Het voordeel is loon in natura waarover je bv als werkgever verplicht loonheffingen moet berekenen. Het belaste rentevoordeel mag dus niet worden opgenomen in de vrije ruimte van de werkkostenregeling. Wel mag je het belastbare eigenwoningrentevoordeel in aftrek brengen binnen de eigenwoningregeling in je aangifte inkomstenbelasting.

Gebruik je de lening voor het kopen van een (elektrische) fiets of elektrische scooter, dan is het rentevoordeel in de werkkostenregeling onbelast.

Let op! Soms kan de Belastingdienst zich op het standpunt stellen dat een personeelslening voor een dga niet mogelijk is. Dit is met name het geval als de mogelijkheid van een personeelslening alleen openstaat voor de dga zelf en niet voor andere werknemers van de bv.

Als je als aandeelhouder leent, staat ook hier het zakelijke handelen voorop. Leen je voor consumptieve doeleinden of bijvoorbeeld om hiermee in privé te beleggen, dan valt de lening als schuld bij jouw in box 3. De door jouw aan de bv betaalde rente is bij jou niet aftrekbaar maar bij de bv als ontvangen rente wel belast.

Let op! Geld lenen van de bv voor beleggingen in privé is alleen aantrekkelijk als het rendement op deze beleggingen hoger is dan de nettorente die je aan de bv moet betalen.

Rekening-courant

In de praktijk hebben veel dga’s een rekening-courantverhouding met de bv. Bij een rekening-courant met afwisselende debet- en creditstanden heeft de staatssecretaris van Financiën goedgekeurd dat er onder voorwaarden geen rente in box 1 in aanmerking hoeft te worden genomen als het saldo van de rekening-courantverhouding gedurende het kalenderjaar niet hoger is dan € 17.500 positief en niet lager is dan € 17.500 negatief. De bv mag in dat geval de rente niet in aanmerking nemen. Jij mag een eventuele rekening-courantschuld niet in box 3 opnemen.

Nieuwe maatregelen

Het kabinet wil per 1 januari 2022 een rekening-courantmaatregel invoeren om excessief lenen van de dga bij de eigen bv te ontmoedigen. De maatregel houdt kort gezegd in dat het bedrag dat boven € 500.000 ligt, bij de dga als inkomen uit aanmerkelijk belang in aanmerking wordt genomen. De drempel van € 500.000 in de rekening-courant geldt voor de dga en zijn partner gezamenlijk. Deze maatregel geldt voor alle schulden, ongeacht waarvoor deze zijn aangegaan.
Alleen bestaande en nieuwe eigenwoningschulden zijn uitgezonderd.

Let op! Het wetsvoorstel voor de plannen betreft de drempen rekening-courant wordt in het voorjaar van 2019 verwacht. Daarna moet het ook nog worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer.

Lenen voor de eigen woning

De bv kan je ook een lening verstrekken voor de aanschaf, verbouwing of het onderhoud van een eigen woning. Uitgaande van een reële leningsovereenkomst is de rente voor jouw als eigenwoningrente aftrekbaar in box 1 tegen maximaal een tarief van 49,50% en bij de bv belast. Met ingang van 2013 moet een nieuwe eigenwoninglening aan aflossingseisen voldoen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Heb jij je bestaande eigenwoninglening bij de bv sindsdien verhoogd, dan moet je voor deze verhoging ook rekening houden met de nieuwe regels. Voor het nieuwe leningdeel is de rente alleen nog aftrekbaar als de lening in maximaal dertig jaar en ten minste volgens een annuïtair schema volledig wordt afgelost.

Let op! Heb je sinds 1 januari 2013 geld geleend voor de eigen woning bij de bv, dan geldt voor jouw een informatieplicht. Je moet de Belastingdienst tijdig informeren over deze hypothecaire geldlening. Gegevens van de eigenwoninglening bij de bv kun je doorgeven via je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.

Let op! De aftrek van de hypotheekrente in de hoogste belastingschijf is dit jaar beperkt tot 49,50% en volgend jaar tot 49%. Het kabinet wil de hypotheekrenteaftrek versneld stapsgewijs verder beperken tot 37,05% in 2023.

Tot slot

Je kunt voordelig uit zijn als je zaken doet met je eigen bv. In deze advieswijzer staan slechts enkele mogelijkheden benoemd. Wij vertellen je er graag meer over.

marlou@uwaccountant.nl